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        2018年“南海民聲熱線”微訪談——區國土城建和水務局(住建)
        發布時間: 2018-10-29 09:42:21  發布人: 區委宣傳部

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         傾聽百姓聲音,落實群眾訴求。這一期(10月24日)上線的職能部門,是南海區國土城建和水務局(住建)。現場的嘉賓是:
            南海區國土城建和水務局(住建)副局長
            市場科科長:  鄺競開
            質安科科長:  鄺儉都
            住房科科長:  周家鵬
            物業科副科長:李明

        各位網友和市民,如果你有關于南海的商品房買賣、物業管理等方面的意見和建議,可以馬上@“南海發布”、“南海微力”的微博,關注“南海微力”、“924夠意思”微信公眾號,也可以撥打電話81812345和83398339同現場嘉賓溝通。我們也會在之前市民反映的問題中,選取部分具有普遍性的話題,與現場嘉賓互動。
             在互動之前,我們請帶隊的 關勝 副局長,簡單介紹一下,南海區住建部門在房地產市場監管、住房保障等方面所做的工作?

         

        關勝: 主持人好,各位市民:你們好。
           下面我先對住建局近期工作情況作一個簡要的介紹。一直以來我們住建部門對房地產市場整治力度不斷增強,打擊房地產領域侵害群眾利益的違法違規行為,治理房地產市場亂象。首先我們制定了相應的工作方案,發出了通知,各位市民朋友可以關注我們近期出臺的幾份文件。第一是關于預防和化解房地產領域矛盾糾紛,維護和促進房地產市場健康發展專項工作方案。這是以我們區政府的名義印發的,也就是我們通常所說的房地產十三條工作措施,重點化解一系列發生的問題,從源頭上證指房地產市場的秩序。

         

        第二,住建局聯合12個部門印發的南海區打擊侵害群眾利益違法違規行為,治理房地產市場亂像專項行動工作方案,重點整治房地產市場五大類,二十六項違法違規現象和亂象。

        第三,住建局和教育部門聯合印發的關于進一步加強我區新建商品住房銷售前告知入學政策和注意事項等工作的通知,要求開發商在銷售商品的時候,與購房人簽訂通知書,買賣合同的附件,并指出購房不等于購學位。

         

        第四,住建局和稅務部門、社保部門聯合印發的關于進一步加強購房資格審核通知,明確對購房資料進行全覆蓋的審核,打擊虛假住房的證明;

        第五,住建局印發了《關于進一步落實維護住房公積金繳存職工購房貸款權益相關工作的通知》,切實維護購房人使用住房公積金貸款的權益。

        第二方面的工作是實施全方位宣傳防控,提高購房人風險防范意識,預防和減少矛盾糾紛。

        我們分別在銷售現場,電視臺、電臺和網絡媒體進行相應的宣傳,在銷售現場我們印制了關于規范商品房買賣和風險識別的重要提示大型宣傳海報,印制了過百萬份購房前必讀系列宣傳手冊,這個宣傳手冊目前已經推出了三期,要求各個開發企業和中介機構簽訂承諾書。

         

        第三方面的工作,我們加強了執法檢查,到目前為止,相關部門和鎮街累計出工500多人次對全區91個在售房地產項目進行明察暗訪,對檢查中發現的銷售現場銷售信息公布不規范、樣板房沒有清晰標注交樓標準,違規加建,誤導商改住等情況責令限期整改,并將相關的線索移交相關部門查處。我們還嚴查了典型的案例,比如說三合同和價外加價問題,向涉及的購房人發出調查函,主動收集證據。到目前為止,我們總共立案查處案件是119宗,對29個項目暫停網簽,進行重點監控,對40家房地產開發企業和中介機構進行誠信扣分,向相關部門移送企業涉嫌違法違規線索33條。

         

        目前我區已經有公租房套數17692套,已經竣工16098套,我們在住房保障方面主要做了以下幾個方面的工作:1、加強宣傳,在本地住房困難家庭應補盡補的情況下,主動為企業提供服務;2、簡化審批程序,提高分配效率;3、做好公租房定期租金評估,公租房租金不高于市場價80%,確保群眾得到實惠;4、做好公租房的運營管理,加強安全防范,提升服務水平。下面請市民朋友留意目前我區仍然有房源在分配的公租房,如桂城三山的共1000套,剩余房源380套;桂城佛平四路的共733套,剩余房源250套;桂城佛平二路的公租房,共320套,還有大約50套的剩余房源。歡迎符合條件的市民查詢,申請入住,手續也是相當簡便的。

         

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        主持人:謝謝關局長,說了很多住建、公租房和樓市方面的政策,等一下說到相關問題的時候再展開。
            事不宜遲,我們再聽聽這位觀眾有什么住建方面的問題。

         

        電話:黎先生 013570254596
            來電人在桂城海三路購買的商品房,在今年9月底交樓。收樓時發現,房屋的木地板現已發霉,而其他業主由發展商更換了新木板后也依然出現發霉情況。現要求開發商將木地板更換成同價地磚,或退回與木地板相應價值的金額由市民自行更換。

         

        追問:在商品房保修期內,業主如果發現所購房屋存在質量問題,可以怎樣處理?

         

         

        主持人:這個樓盤剛剛交樓沒有多久就發現這個問題,仍然處于保修其內,關于這些問題,業主遇到怎么解決,怎么維權?
            
            關勝:關于您反映的問題,我們近期也收到群眾的投訴,我們一直都在跟進處理,具體的情況請房地產市場科鄺科做介紹。

         

        鄺競開:關于這個問題,之前也有業主反映過,我局和桂城街道的相關部門都有介入,正在協調。我們第一時間通報了建設單位跟進,他們也會承諾全面按照房屋質量保證書和房屋使用說明書、合同的約定去履行保修的義務,現在也正在安排工作,密切正在跟進具體的工作。

         

        關于地板質量問題,我局已將有關情況及時通報給建設單位跟進處理,建設單位已承諾全面按照《房屋質量保證書》《房屋使用說明書》以及相關合同約定履行保修義務,目前正在安排工作人員密切跟進具體工作。如有需要,業主可直接聯系建設單位客服部陳經理(電話:13824402874)。如對有關地板的質量證明文件存有疑問,建議咨詢質量監管部門。此外,為進一步了解有關情況,我局于2018年10月16日上午組織三名相關技術專家(由區建筑業協會推薦),在建設單位、物業公司和部分業主的在場見證下,并根據業主意見抽查了三套存在問題的房屋。據專家反饋意見,地板霉變的原因有以下幾種情形:一是原材料含水量偏高;二是施工過程中未控制好基層含水率;三是后期因氣候或其它因素導致木地板浸水。針對業主提出問題和專家意見,建設單位于2018年10月17日出具了情況說明,并進行公示及指派工作人員跟進。我局將繼續督促建設單位履行相關質量保證和保修義務。至于有關賠償問題,屬于民事法律糾紛,我局無權裁決,建議及時通過司法訴訟(仲裁)途徑處理。

         

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        網友也繼續追問這個問題,想知道現在帶裝修的商品房出現問題的狀況,在南海區是不是普遍,住建部門收到這些問題反映的時候,通常會怎么處理?

        關勝:這也涉及到房屋質量的問題,自己的房屋出現質量問題,應該怎么去處理,這個問題我就想請質安科的鄺科先做一個簡單的介紹。

          鄺儉都:大家好,關于商品房質量問題,其實可以這么處理。根據《建設工程質量管理條例》,我們建設工程實行質量保修制度,建設工程承包單位在向建設單位提供工程竣工驗收報告的時候,應當向建設單位出具質量保修書,質量保修書應當明確建設工程的保修范圍,保修期限和保修責任,剛才提到的在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限是有規定的:1、基礎設施工程、主體結構工程、設計文件規定的工程合理使用年限;2、關于屋面防水工程,有防水要求的衛生間、房間、外墻滲水是5年;3、工業和供冷系統,是兩個采暖期、供冷期;3、電水管線設備安裝是兩年的保修期,這個保修期的時間是在竣工驗收合格之日起開始計算,至于其他項目的保修期是由發包方和承包方之間履行約定。

         

        在保修期內發現房屋存在質量問題的,我們業主可以向開發商提出保修的要求,至于在保修期外的處理,其實也是有兩種情況:1、關于物業公共部位,比如公共部位物業主體的承重結構、戶外的墻面、樓梯間、走廊、通道等等,可以通過申請物業維修基金去進行保修。不包含在這些情況以內的,在保修期外或者保修范圍外的,只能是業主自行解決了。

         

         主持人:說到這里,有些網友也想知道到底所說的保修期是從什么時候開始算?到底是從收樓開始還是建好開始?因為9月底是交樓的,分開兩種情況,會不會在沒有收樓之前遇到這些問題是怎么解決?或者收樓之后遇到這些問題怎么解決?這兩種情況可不可以提供一些建議給聽眾?

          鄺儉都:我們的保修期根據《建設工程質量管理條例》,是向建設單位提供工程竣工驗收報告之日起算。

         主持人:不是業主的收樓時間,是按照聯合驗收?這個聯合驗收是不是和業主驗收統一時間?

          鄺儉都:是聯合驗收的時間。

        鄺競開:剛才我們質安科的同事說它是建設工程的環節,這個環節是施工單位對建設單位的工程質量保修承諾,另外一個是銷售單位,就是出賣人對買售人的一個產品保修承諾,在銷售的過程中有兩種情況:1、我們預售的商品房,預售的商品房因為買房的時候工程還沒有竣工驗收,到他收樓的時候和工程竣工驗收的時間基本上相差不太大,這個節點或者保修期基本上同步;

        2、但還有一種情況是現售,房屋已經竣工驗收,但是還沒有賣,或者還沒有人買,這和其他商品一樣,我們去商場買其他的商品,我們都是對銷售商,所以商品房市場也是一樣的,這也是購房要對銷售單位。這兩個情況適用的是《工程監管條例》中住宅保證書和商品住宅使用說明書、商品住宅質量保證書的條例,之前有一個保修存續期的說法,但是2018年5月,廣東省印發了在全省執行統一的商品住宅使用說明,剛才主持人說的,我們購房人的保修期,我們建議首先要看使用說明書和質量保證書,上面都有清晰的列明每個項目的保修期起止的時間。

         

        主持人:謝謝兩位嘉賓。

         

         

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        有網友提問:最近在桂城看樓,有樓盤除了樓價還要收裝修費用,每方要5000元!看過樣板間,根本不值5000元。而且裝修款還要一次過給,不可以貸款。開發商這樣做合不合規矩?會不會統計出來的樓價不是真實的情況?

         

        關勝:這也是普遍市民比較關心的問題,下面請市場科鄺科和市民解讀一下,作為市民去買樓的時候,詢問價格和看現場公示的資料需要注意什么問題。

         

        鄺競開:剛剛市民提到的這個問題,我們之前也有說明過。這里面包括了幾個問題:

         

        第一,關于商品和服務的價格問題,根據《商品房銷售明碼標價規定》(2011316日,發改價格〔2011548號)第四條規定,“各級政府價格主管部門是商品房明碼標價的管理機關,依法對商品房經營者執行明碼標價和收費公示規定的情況進行監督檢查”。

        第二,關于計價方式問題(也就是多少錢?如何算?)。《商品房銷售管理辦法》第十八條第一款規定,“商品房可以按套(單元)計價,也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”,商品房的計價方式由買賣雙方當事人在商品房買賣合同中約定。如商品房含裝修的,裝修標準、裝修價格由當事人自行協商約定。

         

         

        另外提到關于簽訂裝修合同的問題,我想借這個機會做一個解釋;近幾年來房地產市場上出現了一種單獨簽訂裝修合同的做法,目前法律法規對這種做法沒有明確的界定標準或者禁止性的規定,所以不能夠直接認為這樣做就是違法。我們參照了國內部分城市的做法,結合佛山的法律法規和相關的規定,一般要從以下幾個方面的去判斷:

         

        1、合法性。商品房買賣和裝修服務都是屬于平等的民事主體之間的合同法律關系,主要是受民事訴訟法合同法、物權法等民事法律法規的調整,在不違反法律法規禁止性規定的情況下,雙方當事人有權自己去協商的,里面如果涉及到利用合同的格式條款、侵害消費者合法權益,我們俗稱霸王條款,涉及這個問題就建議他提供相關的合同資料,及時向共商部門反映。在司法實踐里面,我們發現北京和廣州的法院也有一些案例認定,在商品房買賣的過程中,雙方當事人簽了購房合同之外,另外再簽訂一個裝修協議的行為是合法有效的;

         

        2、真實性。房地產消費領域本身有很多關連交易和可區分的服務,但無論做任何的交易或者簽多少份合同,我們都要求以事實為依據,不能夠無中生有或者弄虛作假,也是按照要求在交易場所明碼標價,特別是涉及到帶裝修的,我們要求要提供樣板房,樣板房的裝修標準和交樓標準、合同約定的標準要一致,沒有條件做樣板房的,我們要求在銷售現場展示裝修產品的樣本,供業主核對。其中如果是發現違反了商品房明碼標價規定的,可以向物價部門反映。

         

        其實,住房和城鄉建設部早于2008年印發了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》(建質〔2008〕133號),其中要求,“各地要繼續貫徹落實《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》(國辦發〔1999〕72號)和《商品住宅裝修一次到位實施導則》(建住房〔2002〕190號),制定出臺相關扶持政策,引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據本地實際,科學規劃,分步實施,逐步達到取消毛坯房,直接向消費者提供全裝修成品房的目標”。如果房地產開發企業沒有實際裝修,而假借裝修之名簽訂合同收取費用,則涉嫌違法違約,購房人可以向房地產行政主管部門和工商行政主管部門投訴,也可以依法提起民事訴訟(仲裁)維權。

         

          3、合理性。裝修的實際情況除了要與樣板房合同約定一致,首先還要充分協商,根據雙方自己的真實意愿約定,購房人對這個內容的價格合理性存在疑問,他可以認真看裝修標準和樣本房的信息,寫入合同,作為大家以后履行的依據。

         

         

        主持人:…裝修也好,車位也好,其實這種情況可不可以存在到底合不合規定?

         

         

        鄺競開:執行的是市場調節價,它沒有納入政府指導價的目錄里面,因為住建部門不是價格的主管部門,目前我們也沒有收過上級政府或者相關部門關于商品房限價銷售的政策和文件。另外我們所有的商品房地產所有的數據來源都是佛山市房地產市場信息系統統籌分析和發布的,市住建部門通過大數據,對市場進行分析是更加全面的了解這個房價的水平,我們沒有獨立的處理這個數據,修改數據的權限。所以剛才主持人說的,關于價格限價,這些是民間的誤解,我們是沒有發文,也沒有收到相關的文件。

         

          主持人:謝謝市場科科長鄺競開。

         

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        今日上線的職能部門是南海區國土城建和水務局(住建)。現場有南海區國土城建和水務局(住建)副局長 關勝 和他的同事。
            下面繼續和市民、網友交流。

         

        聽眾“鐘先生”,通過佛山電臺報料熱線83398339留下他的問題:
        村委不能申請保障房,只有居委可以申請保障房。村委、保障辦問過,村委無得申請;要有單位才能申請公租房。

         

         

          關勝:這位市民,您好,我也介紹了南海區公租房的房源還有比較多可以分配的,可以讓市民查詢、申請入住,手續,我們一直都在簡化,現在已經相當簡便了,針對剛才市民提到的問題,請我們住房科的周科做解釋。

         

        周家鵬:在南海區公租房的申請沒有分農村和城鎮戶口,只要你是我們南海的居民都可以申請公租房,但是要符合以下幾個條件:1、申請人在本區居住或者工作;2、申請人的家庭收入或者人均的支配收入要符合政府公布的標準,比如申請人和家庭成員成立公司的注冊資金不能超過50萬,他有自有的汽車,這個汽車只能有一臺,而且這個汽車的價值不能超過15萬,他有自有的住房,但是他這個自有的住房,他的家庭成員人均居住建筑面積不能超過15平方等等,所以申請人可以去當地的居委或者去當地的保障辦遞交申請的材料,都可以。
            
            主持人:說到鐘先生的情況,如果他的戶口是屬于村委,其實也可以申請的,但剛才你提到去居委或者是去保障辦,鐘先生是不是去保障辦申請?
            
            周家鵬:都可以,村委、居委、保障辦都設置了窗口,全年365天都可以去遞交資料。

         

        主持人:所以鐘先生,不是村委不可以申請,這是不對的。另外想問問,是不是有工作才可以申請保障房?

         

        周家鵬:作為本地南海戶籍的居民,只要他是住房困難家庭都可以申請公租房。如果他不是我們南海戶籍的居民, 是外來的務工人員,他有穩定的工作才可以申請公租房。

         

          主持人:說到保障的問題,剛才關局也介紹了一批住房保障房的房源,提到多數的地方都是桂城,其他鎮街還有沒有保障性住房的房源,下一步南海還會不會新建一些公租房或者通過購買等其他的方式、渠道籌集保障性住房?

         

        周家鵬:

         

        南海的保障性住房有17000多套,其中政府投資興建的7100套中,現在仍然有500多套可以分配,正在分配之中,如果有意向的聽眾可以打電話去當地的保障辦咨詢具體的情況。

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        主持人:錄音:“924夠意思”微信網友“黃小姐”:(924節目——南海民聲熱線——小區物管存安全隱患,37秒)
             錄音大意:市民居住在羅村一個小區,部分業主將電動車亂停亂放在每座樓層的大堂位置,阻塞消防通道,存在極大的消防安全隱患問題。小區物業公司處理方法治標不治本,萬一小區發生火災意外,后果不堪設想。

         

         

        關勝:黃小姐,您好。現在我們很多群眾朋友都碰到這個問題,我們開開心心置業居住之后,可能會碰到物業管理方面的問題。作為住建部門也經常收到這方面的咨詢和投訴,需要解決的。黃小姐提到這個小區的電動車亂停放的問題,我們也接到比較多這一類群眾的投訴,下面請我們物業科的李科做一下介紹。

         

         

          李明:黃小姐,您好。您反映的這個小區,我們也了解過,之前我們也到這個小區做過一些檢查,這個小區實際上也是比較大的一個小區,住戶和商鋪加起來就是2200多戶,光住宅這一塊將近有2000戶,因為目前這個小區非機動車輛比較多,大概有1500多輛,尤其前期開放樓盤,他當時定位的問題,當時除了一樓的架空層之外就沒有其他地方可以用來停放非機動車的地方了。為了解決這個小區非機動車,包括電動車的停放問題,物業公司在去年的8月-11月,分別在各棟樓宇下面采取了一些隔離和劃停車線的措施來停放。在23棟旁邊對外有一個露天的停車場,在外圍的露天停車場搭了一個非機動車車棚,還安裝了充電裝,尤其解決了這個小區大部分非機動車停車難的問題。當然目前這個小區也在推動成立小區業主委員會,目前業主大會的籌備組已經建成了,待業主委員會依法一規選舉產生和業主大會成立之后,由廣大業主來共同研究決定,解決這個小區非機動車停放的一系列問題。

         

         

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        主持人:謝謝物業科副科長李明。今天的節目時間過得很快,來到節目的尾聲了,請關勝局長,簡單說一說所收集來的各種問題,住建部門會怎么跟進處理,并且舉一反三,全面提升部門的質量和工作效率?

         

         

        關勝:各位市民,住建部門會針對房地產市場、住房保障、物業管理、工程質量等方面存在的問題積極作為,回應社會關切,推動和解決市民關注的民生問題,剛才聽到市民反映的問題,包括我們日常工作中也發現,當前整個房地產市場的不穩定因素和風險的確是有所增加,在這里我也再次呼吁各位市民朋友,多一點留意和關注我們做的宣傳,包括你買樓的時候,在銷售現場看的相關公示文件和我們的宣傳,還有留意我們的電臺、電視臺、網絡媒體等有關怎么預防和化解在商品房銷售過程中的矛盾和糾紛,做一個精明的消費者,所謂摸清底細,放心消費。同時我們住建部門也會進一步完善住建領域的社會信用體系建設,下一步我們準備根據住建部的要求,將總共101種在住房保障、房地產市場、工程質量等方面的一些不良行為,會列入失信聯合懲戒名單,同時我們也會建立守信聯合激勵對象名單,系統的進行信用信息管理。我們也會通過今天這個平臺,將收集到的全部問題進行整理、分析、跟進和回復,認真聽取市民朋友對我們工作的意見和建議,更好的履行職責和服務市民。

         

        主持人:好的,fm924的記者也會對這次南海區國土城建和水務局(住建)上線后的回應情況進行市民滿意調查,調查情況將在節目中向大家通報。
        各位網友、聽眾,我們這一期的南海民聲熱線到此為止,再次感謝上線部門南海區國土城建和水務局(住建),下一期上線的單位是南海區國土城建和水務局(城管),10月31日星期三上午10點約定你。

         

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